Le marché de l’immobilier logistique a connu cette année également en Belgique et très mauvais départ. Mais il y a lieu d’être prudemment optimiste. Les acteurs chinois s’intéressent désormais à l’Europe. Grâce à la Covid, la Belgique est davantage dans le viseur des acteurs internationaux. Le marché est également devenu un peu plus concurrentiel par rapport à notamment les Pays-Bas, affirme Mathieu Opsomer, responsable de l’agence Industrial & Logistics Agency BeLux, JLL. Il animera la table ronde «L’avenir du marché de la logistique et de l’immobilier logistique » (avec un accent particulier sur la région de Gand) le MERCREDI 23 SEPTEMBRE 2026 (13 h 30 – 14 h 40 max. ) au Flanders Expo au LIB lors du salon Transport & Logistics à Gand.
Au premier trimestre 2026, l'immobilier logistique a connu un démarrage extrêmement lent, voire catastrophique.
Mathieu Opsomer: « Il y a eu au premier trimestre pratiquement aucune absorption, seulement 40 000 m² et il n’y a pas eu de grosses transactions. Dans le Limbourg, 17 000 m² pour Carglass, un 10,000 m² pour Neovia et encore 10 000 m² pour Nippon Express. C’était tout pour la Flandre. Et puis, il y avait encore 10 000 m² pour All Exeptional eet un utilisateur final à Bruxelles. Nous avons donné dans le commentaire sur leschiffres du premier trimestre déjà déjà que nous tions tablé sur une amélioration du marché, surtout vers la fin du deuxième trimestre. Et il y a désormais également une amélioration. We partons du principe que deux transactions importantes d’environ 40 000 m² seront conclues très prochainement, certainement avant la fin de l’été, seront signées et annoncées. Et ilest possible que le deuxième trimestre déjà dépasse lesn 100 000 m²’.
L'année dernière, la demande en immobilier logistique était quasi inexistante…
Mathieu Opsomer: « Il y a le côté de la demande et il y a le côté de l’offre. Nous ne pouvons toutefois pas nier que nous dans ce secteur travaillions tous du côté de l’offre l’année dernière. La fermeture d’une série d’entreprises, dont Audi Brussels, une entreprise comptant 4 000 personnes, à tête, n’y était pas étrangère. Il y a eude nombreux sites mis sur le marché à la suite de fermetures d’entreprises internationales qui sont parties à l’étranger. Cela a permis à ce qu’ ils puissent être vendus et ce qui a donc constitué une partie de l’ activité pour nous’.
Pourquoi même les investisseurs immobiliers familiaux ont-ils moins investi ?
Mathieu Opsomer: « Nous étions en charge de divers dossiers que nous proposionsoen négociation avec des investisseurs immobiliers familiaux. En principe, s’ils décident d’acheter, alors ils achètent ceci dans des circonstances normalestout simplement. Ceux-là ont, pour ainsi dire, l’argent à portée de main. Depuis peu, nous constatons également que même parmi ces investisseurs immobiliers familiaux, il y a désormais des acteurs qui ne souhaitent signer à condition qu’une ou plusieurs clauses de conditions suspensives soient incluses. Et pourquoi cela ? Ces personnes n’ont-elles plus cet argent ? Non, mais ils ont également dans leurs portefeuilles des difficultés : un échec par-ci, un mauvais payeur par-là… et tout à coup, ils se retrouvent avec beaucoup de mètres carrés inoccupés. Il y a également parmi leurs clients des locataires qui ne peuvent plus payer leur loyer . Cesacteurs de l’immobilier affirment désormais vouloir résoudre ces problèmes au sein de leur portefeuille existant en priorité. Si j’étais à leur place, je ferais exactement la même chose ».
Revenons un instant à la demande. La situation économique de la Belgique. Elle n'est pas vraiment brillante.
Mathieu Opsomer: « En effet. Et soyons honnêtes, si l’on considère une nouvelle tendance en 2026, c’est ce les grands acteurs chinois de la logistique, dont on parle depuis des années, sont désormais en train de s’implanter. Les demandes sont concrètes, les appels d’offres sont concrets, donc d’ici la fin de l’année, plusieurs transactions logistiques majeures seront annoncées en Belgique avec des acteurs chinois de la logistique’.
La Belgique reste-t-elle suffisamment compétitive dans le secteur de l'immobilier logistique ?
Mathieu Opsomer : « La logistique industrielle a toujours existé en Belgique. Certains parlent d’un marché gris, mais nous considérons qu’il s’agit d’un marché très stable, comptant plusieurs acteurs bien établis, tels que WDP, Montea, Intervest, ainsi que des promoteurs immobiliers de référence comme Weerts Group, MG Real Estate, Bolckmans Group, Heylen Warehouses… »
Au niveau international, notre position ne s’est certainement pas détériorée depuis la pandémie. Aux Pays-Bas, le feu était déjà au vert depuis des années. Tout le monde était le bienvenu. Chaque terrain (agricole) était transformé en un clin d’œil en zone industrielle, où s’élevait un entrepôt logistique de 200 000 m². En Belgique, en revanche, rien n’était possible en raison du travail de nuit, de l’attitude des syndicats… Aujourd’hui, dans de nombreuses régions des Pays-Bas, pour diverses raisons telles que la problématique de l’azote, l’urbanisation galopante, la pénurie de main-d’œuvre ou encore un changement de perspective politique, le feu est passé à « orange/rouge ». Chez nous, en revanche, le feu est désormais sur « orange/vert ». Nous prenons de plus en plus conscience qu’il faut vraiment agir. Si la situation s’est compliquée chez notre principal concurrent, cela signifie qu’elle s’est quelque peu simplifiée chez nous. À l’avenir, d’ici quelques années, la concurrence venant du nord de la France pourrait bien s’intensifier, notamment pour Zeebruges, Ostende et Gand. Quand j’entends tout ce que les promoteurs belges sont en train de développer à Dunkerque et à Calais… Mais nous n’en sommes pas encore là aujourd’hui. Les Pays-Bas restent toutefois notre principal concurrent.
Nous vivons aujourd’hui dans un monde totalement différent de celui d’il y a quelques années. La géopolitique a-t-elle un impact négatif sur l’immobilier logistique ? Imaginons qu’il y ait réellement un tournant positif dans la guerre en Ukraine ou en Iran. Que Trump perde les élections de mi-mandat. Une telle situation pourrait-elle avoir un impact sur le marché de l’immobilier logistique ?
Mathieu Opsomer: « Tout ce qui apporte davantage de sécurité et de stabilité apporte peut contribuer à dynamiser le marché. Ce n’est pas nouveau. Il est toutefois tout aussi important de garder une vision réaliste du marché. Pendant et nla pandémie de coronavirus, on a assisté à un essor sans précédent. Nous devons aujourd’hui comparer la situation à celle d’avant la pandémie. Depuis deux ans, nous sommes de nouveau à ce niveau comparable. Au cours des derniers trimestres, et certainement au premier trimestre 2026 ont été un peu plus difficiles, en partie à cause de l’incertitude géopolitique ’.
Ces dernières années, on a souvent entendu dire que la Wallonie avait un plus grand potentiel. L'aéroport de Liège n'a-t-il pas quelque peu perdu de son dynamisme en tant que pôle logistique du sud ?
Mathieu Opsomer : « Après la Covid, nous avons atteint le summum de la logistique en Flandre. Au sein du triangle d’or logistique Anvers-Gand-Bruxelles et sur les grands axes flamands, nous affichions un taux de vacance de 0 %. Par rapport à nos pays voisins, c’était du jamais vu. Nous n’avions donc absolument rien de disponible sur ces emplacements de premier choix en matière de logistique. Tout était complet. C’est pourquoi, naturellement, de nombreux investisseurs, promoteurs et acteurs du secteur logistique se sont tournés vers l’autre bout du pays.
Et puis, il y a d’abord eu Liège, qui s’est toujours un peu comportée comme une ville à part au sein de la Wallonie, comme un prolongement de l’axe flamand Anvers-Limbourg. Liège s’en est d’ailleurs très bien sortie à l’époque et affichait complet. C’est alors que, par nécessité, on s’est tourné vers Mouscron et Tournai, proches de Courtrai et de Waregem, mais aussi vers Charleroi.
À l’heure actuelle, en Flandre, les immeubles haut de gamme sont encore pratiquement tous occupés. En revanche, dans les immeubles un peu plus anciens ou moins bien situés, on constate aujourd’hui un certain taux de vacance. Il y a donc à nouveau de l’offre en Flandre, ce qui fait que la Wallonie est moins sollicitée.
Le gouvernement flamand était candidat à la reprise du site disponible de Van Hool.
Mathieu Opsomer: Elle n’y est pas parvenue. Est-ce grave ? Personnellement, je ne le pense pas. On peut se demander si les pouvoirs publics doivent, avec l’argent des contribuables réaliser de tels investissements réaliser. C’est en s’agit d’un très beau site, comme il en existe peu en Belgique. Il faut en effet créer de nouvelles activités économiques, je suis tout à fait d’accord. Mais participer dès maintenant à un appel d’offres sur ce site pour un grand projet de réaménagement industriel logistique… C’est pas du tout très difficile accessible pour un grand industriel ouune entreprise de logistique. À ceux qui en doutent, je propose simplement d’essayer de s’y rendre en voiture. Ce n’ est pas évident, n’est-ce pas ? C’ est un site extrêmement difficile en termes d’accessibilité. Je suppose que l’acheteur va lotir le site pour des acteurs locaux. Que les autorités locales rêvent rêve, à savoir une grande production comme autrefois, me semble être un vœu pieux. C‘est créer des emplois et en en faire des lots de 2.500 m² jusqu’à 1 hectare pour les PME locales , cela a beaucoup plus de sens. Cela alors sans aucun doute un mélange de la logistique locale et la semi-industrie. Eet une zone industrielle moderne où l’on trouve de tout et n’importe quoi’. Mathieu Opsomer: Elle n’y est pas parvenue. Est-ce grave ? Personnellement, je ne le pense pas. On peut se demander si les pouvoirs publics doivent utiliser l’argent des contribuables pour de tels investissements réaliser. C’est en s’agit d’un très beau site, comme il en existe peu en Belgique. Il faut en effet créer de nouvelles activités économiques, je suis tout à fait d’accord. Mais participer dès maintenant à un appel d’offres sur ce site pour un grand projet de réaménagement industriel logistique… C’est pas du tout très difficile accessible pour un grand industriel ouune entreprise de logistique. À ceux qui en doutent, je propose simplement d’essayer de s’y rendre en voiture. Ce n’ est pas évident, n’est-ce pas ? C’ est un site extrêmement difficile en termes d’accessibilité. Je suppose que l’acheteur va lotir le site pour des acteurs locaux. Que les autorités locales rêvent rêve, à savoir une grande production comme autrefois, me semble être un vœu pieux. C‘est créer des emplois et en faire des lots de 2.500 m² jusqu’à 1 hectare pour les PME locales , cela a beaucoup plus de sens. Cela alors sans aucun doute un mélange de de logistique locale et semi-industrielle & Eet une zone industrielle moderne où l’on trouve de tout et n’importe quoi’.
Pour en venir plus précisément à la région de Gand, quelle est la situation là-bas ?
Mathieu Opsomer : « Le port de Gand a également connu un essor fulgurant sur le plan logistique. Il y a dix ans, personne ne voulait s’y installer. On préférait toujours l’E17. Il y a deux ans, tout y était complètement saturé. Aujourd’hui, on constate qu’il y a tout de même quelques locaux inoccupés ici et là. En partie à cause de la fermeture du fabricant de verre AGP, il y a désormais environ 40 000 à 50 000 m² inoccupés. Il reste également quelques unités disponibles ici et là, ce qui signifie qu’il y a bel et bien des surfaces disponibles dans ce port de Gand.
Il n’y a pas lieu de paniquer, mais la réalité est que, même à Gand, tout n’est pas « complet, complet, complet ». C’est un marché qui offre des possibilités, un marché riche en opportunités, mais c’est un marché qui est aujourd’hui assez saturé. J’ai cru comprendre que DSV avait également mis temporairement en veille ses projets de construction d’un nouveau bâtiment sur place.
Quelles sont les perspectives pour les années à venir ?
Mathieu Opsomer :« Nous partons du principe que les taux d’intérêt vont se stabiliser, voire baisser légèrement, et que les prix du pétrole et l’inflation évolueront favorablement. Cela aura un impact positif sur le marché de l’immobilier logistique. »
Il convient toutefois de faire la distinction entre les emplacements de premier choix (« monde 1 »), caractérisés par des immeubles à la pointe de la technologie et une offre limitée, et les emplacements secondaires (« monde 2 »), où l’offre est plus abondante et où la pression sur les prix est plus forte. Pour les emplacements de premier choix, nous prévoyons une légère hausse des loyers et une amélioration potentiellement modérée des rendements dans des conditions idéales ; pour les emplacements secondaires, nous observons une pression sur les loyers et des rendements stables. Les promoteurs immobiliers ne construisent pas à leurs propres risques et donnent la priorité à la réoccupation des locaux vacants existants et à la location préalable.
