De markt van het logistiek vastgoed kende dit jaar ook in België en zeer slechte start. Maar er is reden voor een voorzichtig optimisme. Chinese spelers zoeken nu ook hun weg naar Europa. België staat dankzij Covid beter op de radar van internationale spelers. Het is ook iets concurrentiëler geworden ten opzichte van o.a. Nederland, stelt Mathieu Opsomer, head of Industrial & Logistics Agency BeLux , JLL. Hij is de inleider van het panelgesprek ‘De toekomst van de markt van de logistiek en het logistiek vastgoed’ (met extra aandacht voor de Gentse regio) op WOENSDAG 23 SEPTEMBER 2026 (13.30 u – max. 14.40 u) op Flanders Expo op LIB tijdens Transport & Logistics in Gent.
Logistiek vastgoed nam in het eerste kwartaal van 2026 een uitermate trage, zeg maar rampzalige start.
Mathieu Opsomer: ‘Er was in het eerste kwartaal nauwelijks opname, slechts 40.000 m² en er waren geen grote deals. In het Limburgse 17.000 m² voor Carglass, een 10.000 m² voor Neovia en nog eens 10.000 m² voor Nippon Express. Dat was het voor Vlaanderen. En dan was er nog eens 10.000 m² voor All Exeptional een eindgebruiker in het Brusselse. We gaven in de commentaar op die cijfers van het eerste kwartaal wel al mee dat we uitgingen van beterschap op de markt, zeker naar het einde van het tweede kwartaal. En er is nu ook beterschap. We gaan er van uit dat twee grote deals van zo’n 40.000 m² nog op zeer korte termijn, zeker voor het einde van de zomer, zullen worden getekend en gecommuniceerd. En mogelijk komt het tweede kwartaal al uit op meer dan 100.000 m²’.
Er was vorig jaar nauwelijks vraag naar logistiek vastgoed…
Mathieu Opsomer: ‘Er is de vraagzijde en er is de aanbodzijde. We kunnen wel niet ontkennen dat we in de sector vorig jaar allemaal aan de aanbodzijde werkten. De sluiting van een reeks bedrijven, met Audi Brussels, een bedrijf met 4.000 mensen, op kop, was daar niet vreemd aan. Er zijn veel sites op de markt gekomen door sluitingen van internationale bedrijven die vertrokken zijn naar het buitenland. Dat heeft er voor gezorgd dat die verkocht konden worden en dat was dus een deel van de business voor ons’.
Waarom investeerden zelfs familiale vastgoedinvesteerders minder?
Mathieu Opsomer: ‘We waren voor diverse dossiers die we aanboden in onderhandeling met familiale vastgoedinvesteerders. In principe, als zij beslissen om aan te kopen, dan kopen ze dat in normale omstandigheden ook gewoon aan. Die hebben, bij manier van spreken, het geld in de schuif liggen. Sinds kort maken we nu ook mee dat zelfs bij die familiale vastgoedinvesteerders er nu partijen zijn die enkel mits een of meerdere clausules van opschortende voorwaarden willen tekenen. En waarom is dat? Hebben die mensen dat geld niet meer? Nee, maar ze hebben ook in hun portefeuilles uitdagingen: een faling hier, een wanbetaler daar… en plots hebben ze in hun portefeuille vele vierkante meters leegstand. Er zijn ook onder hun klanten partijen die niet meer de huur kunnen betalen. Ook deze vastgoedspelers zeggen nu dat ze die problemen in hun bestaande portefeuille eerst willen oplossen. Mocht ik in die mensen een plaats zijn, zou ik exact hetzelfde doen’.
Laat ons even terugkeren naar de vraagzijde. De economische toestand van België. Het is niet wauw.
Mathieu Opsomer: ‘Inderdaad. En laat ons eerlijk zijn, als we kijken naar een nieuwe tendens in 2026, is dat de grote logistieke Chinese spelers, waar men al jaren over spreekt, die zijn er nu aan het komen. Die vragen zijn concreet, die tenders zijn concreet, dus voor het einde van het jaar zullen er een aantal grote logistieke transacties gemeld worden in België met Chinese logistiekers’.
Is België nog voldoende concurrentieel voor logistiek vastgoed?
Mathieu Opsomer: ‘Industriële logistiek in België is hier altijd geweest. Sommigen noemen dat een grijze markt, maar wij noemen dat een zeer stabiele markt met een aantal vaste spelers, zoals WDP, Montea, Intervest, en dan heb je de vaste ontwikkelaars Weerts Group, MG Real Estate, Bolckmans Group, Heylen Warehouses ….
Internationaal is onze positie zeker niet verslechterd sinds covid. In Nederland stond al jarenlang het licht altijd op groen. Iedereen was welkom. Elke (landbouw)terrein werd op één, twee, drie omgevormd tot industrieterrein en er stond een logistieke doos van 200.000 m² op. En in België kon er niets omwille van het nachtwerk, de houding van de vakbonden,… Ondertussen staat in Nederland in veel regio’s, omwille van tal van redenen zoals de stikstofproblematiek, de verdozing, het tekort aan arbeidskrachten, een andere politieke kijk,… het licht op ‘oranje slash rood’. En bij ons staat het ondertussen op ‘oranje slash groen’. Het bewustzijn groeit bij ons dat er echt iets moet gebeuren. Als het bij onze belangrijkste concurrent moeilijker is geworden, betekent dit dat het bij ons iets gemakkelijk is geworden. In de toekomst komt er binnen een paar jaar misschien wel meer concurrentie vanuit Noord-Frankrijk, vooral voor Zeebrugge, Oostende en Gent. Als ik hoor wat Belgische ontwikkelaars allemaal aan het ontwikkelen zijn in Duinkerke en Calais. Maar zo ver zijn we vandaag nog niet. Nederland blijft wel nog steeds onze grootste concurrent’.
We leven vandaag in een totaal andere wereld dan een paar jaar geleden. Heeft de geopolitiek een negatieve impact voor logistiek vastgoed? Stel dat er echt een positieve wending komt in de oorlog in Oekraïne of Iran. Trump de midterms verliest. Kan zoiets een impact hebben op markt van het logistiek vastgoed?
Mathieu Opsomer: ‘Alles wat meer zekerheid en stabiliteit brengt, kan bijdragen tot het aantrekken van de markt. Dat is niet nieuw. Minstens even belangrijk is wel dat we een realistische kijk op de markt houden. Tijdens en na corona kwam er een ongeziene boom. We moeten vandaag vergelijken met de periode van voor corona. Sinds twee jaar zitten we opnieuw op dat vergelijkbaar niveau. De voorbije kwartalen, en zeker het eerste kwartaal van 2026 waren iets moeilijker, mede door de geopolitieke onzekerheid ’.
Er werd de voorbije jaren gezegd dat er meer mogelijk is in Wallonië. De luchthaven van Luik is toch een beetje stilgevallen als logistieke groeipool van het zuiden?
Mathieu Opsomer: ‘Na Covid kenden we de absolute top van de logistiek in Vlaanderen. Binnen de logistieke gouden driehoek Antwerpen-Gent-Brussel en op grote Vlaamse assen in Vlaanderen zaten we aan een leegstand van 0%. In vergelijking met onze buurlanden was dat ongezien. Dus we hadden helemaal niets beschikbaar op deze toplocatie qua logistiek. Alles zat eivol. Daardoor zijn natuurlijk heel wat investeerders, ontwikkelaars en logistieke spelers gaan kijken naar de andere kant van het land.
En dan was er in eerste instantie Luik, dat zich altijd een beetje als een buitenbeentje binnen Wallonië heeft gedragen, als een verlenging van de Vlaamse as Antwerpen-Limburg. Luik heeft dat toen ook zeer goed gedaan en zat ook vol. Dan keek men dan maar uit noodzaak ook naar Moeskroen & Doornik, dichtbij Kortrijk en Waregem, maar zelfs ook naar Charleroi.
Op vandaag zitten we in Vlaanderen met de topgebouwen nog steeds zo goed als vol. Maar in de iets oudere gebouwen of met een iets minder goede ligging, daar hebben we vandaag wel wat leegstand. Er is dus in Vlaanderen opnieuw een aanbod, waardoor er minder naar Wallonië wordt gekeken’.
De Vlaamse overheid was kandidaat was kandidaat om de beschikbare site van Van Hool over te nemen.
Mathieu Opsomer: Het is haar niet gelukt. Is dat erg? Persoonlijk vind ik van niet. Je kan je afvragen of de overheid met belastinggeld dergelijke investeringen moet doen. Het is op zich een hele mooie oppervlakte, zoals er weinig zijn in België. Er moet inderdaad nieuwe economische activiteit gecreëerd worden, helemaal mee akkoord. Maar om nu op die locatie mee te gaan bieden voor een grote industriële logistieke herontwikkeling… Het is totaal niet zeer moelijk bereikbaar voor een groot industrieel of logistiek bedrijf. Wie twijfelt, stel ik voor er eens gewoon naartoe proberen te rijden. Dat is niet evident, hè. Het is een uiterst moeilijke locatie qua ontsluiting. Ik vermoed dat de koper de site gaat verkavelen voor lokale spelers. Waar de lokale overheid van droomt, één grote productie zoals vroeger, sounds wishful thinking in mijn ogen. Wat banen trekken en er loten van maken van 2.500 m² tot 1 hectare voor lokale KMO’s, heeft veel meer zin. Dat zal dan ongetwijfeld een mix worden van lokale logistiek en semi-industrie. Een moderne industriezone met van alles en nog wat’.
Om nu even meer specifiek op de Gentse regio in te gaan. Hoe is de situatie daar?
Mathieu Opsomer: ‘De Gentse haven heeft ook op het vlak van logistiek een gigantische boom gekend. Tien jaar geleden wou geen kat zich daar bevestigen. De E17 genoot altijd de voorkeur. Twee jaar geleden zat alles daar helemaal vol. Vandaag de dag zie je dat er toch links en rechts wel wat leegstand is. Mede door de sluiting van glasproducent AGP staat er daar nu toch zo’n 40 à 50.000 m² leeg. Links en rechts zijn er ook nog wel wat units beschikbaar, zodat er echt wel wat beschikbaarheid is in die Gentse haven.
Er is geen reden tot paniek, maar de realiteit is dat ook in het Gentse niet alles ‘vol vol vol’ is. Het is een markt met mogelijkheden, een markt met opportuniteiten, maar het is een markt die vandaag wel redelijk verzadigd is. Ik meen begrepen te hebben dat DSV er ook zijn plannen om er een nieuw eigen gebouw neer te zetten tijdelijk in de koelkast heeft gestopt’.
Wat zijn de verwachtingen voor de komende jaren?
Mathieu Opsomer: ‘‘We gaan er van uit dat de rente stabiliseert of zelfs wat daalt, en de olieprijzen en de inflatie gunstig evolueren. Dat zal dat een positieve impact hebben op de markt van het logistiek vastgoed.
Er moet wel een onderscheid worden gemaakt tussen prime-locaties (“wereld 1”) met state-of-the-art gebouwen en schaarste, en secundaire locaties (“wereld 2”) met meer aanbod en prijsdruk. Voor prime verwachten we een lichte stijging van huurprijzen en mogelijk beperkte yieldverbetering bij ideale condities; secondary zien we druk op huren en stabiele yields. Ontwikkelaars bouwen niet op eigen risico en geven prioriteit aan invulling van bestaande leegstand en voorverhuur’.
