Hoe bent u betrokken bij de sector van bouw en vastgoed?
Tien jaar geleden was geopolitiek voor onze sector achtergrondruis. Vandaag is het een prijsfactor. De impact verloopt via drie kanalen die elkaar versterken.
Het eerste kanaal is de kapitaalkost. Energieschokken beïnvloeden mee de inflatie en de rentecurve. De yields bepalen vervolgens de waarderingen en de haalbaarheid van elk ontwikkelingsdossier.
Het tweede kanaal is de fysieke goederenstroom. Herroutering, tariefmuren, nearshoring en het aanleggen van strategische voorraden veranderen welke ruimte bedrijven nodig hebben, waar die ruimte moet liggen en hoeveel zij bereid zijn ervoor te betalen.
Het derde kanaal is het regelgevende en energetische kader. Geopolitiek verklaart de richting, maar de grootste rem of kracht ligt uiteindelijk toch daar.
Hoe belangrijk is de impact van geopolitiek op bouw en vastgoed?
De huidige bouw- en vastgoedcrisis is volgens mij gestart na een geopolitieke gebeurtenis: het stilleggen van de energievoorziening vanuit Rusland na de inval in Oekraïne. Bouwmaterialen waren door de coronacrisis al aanzienlijk duurder geworden. Door het conflict in onze Europese achtertuin stegen vervolgens ook de rentes zeer snel.
Voor veel vastgoedbedrijven ontstond zo een perfecte storm. Na bijna een decennium van zeer goedkoop krediet werden zij geconfronteerd met fors hogere financieringskosten én een wegvallende vraag. Sindsdien is de residentiële vastgoedmarkt niet echt hersteld, integendeel. Dankzij overheidsinvesteringen in infrastructuur en de renovatiemarkt bleef de bouwsector min of meer overeind, al zijn er ook heel wat faillissementen opgetekend.
De huidige geopolitieke omstandigheden zorgen opnieuw voor een energie- en inflatieschok. Dat leidt tot hogere rentes en voorlopig verwachten de markten niet dat die snel zullen dalen. Dat zet de residentiële vastgoedmarkt verder onder druk, al is er de jongste tijd een lichte verbetering merkbaar. Je kunt dus stellen dat de aanhoudende geopolitieke instabiliteit een zeer grote impact heeft op bouw en vastgoed. Dat geldt ook voor vastgoedontwikkeling, bijvoorbeeld in de logistieke sector, waar veel meer zekerheid wordt gevraagd over de toekomstige huurinkomsten. Met andere woorden: er is veel meer voorzichtigheid in de bouw- en vastgoedmarkt geslopen.
Welke drie topics wil u zeker aan bod zien komen in het debat?
Voor mij is de herprijzing van kapitaal een belangrijk thema. De vraag is of we vandaag in een nieuw evenwicht zitten.
Daarnaast wil ik het graag hebben over schaalvergroting, margedruk en de verdere professionalisering van de sector.
Tot slot zijn automatisering, netcongestie en energie voor mij belangrijke onderwerpen. Zij worden steeds meer harde locatiefactoren.
