Logistiek vastgoed geniet vandaag de voorkeur van veel vastgoedinvesteerders, blijkt uit recent onderzoek. Dat wil daarom nog niet zeggen 2025 en 2026 een grand cru jaar worden voor dit marksegment. ‘Door de grote onzekerheden in de wereld nemen de meeste bedrijven -nog even? – een afwachtende houding aan om grote investeringen te doen. De leegstand neemt toe, maar is zeker niet dramatisch. Samen met de herontwikkeling van grote industriële sites die vrijkomen zoals deze van Audi-Vorst, zullen bedrijven in de nabije toekomst meer keuzemogelijkheden krijgen als ze willen groeien of verhuizen. Op lagere prijzen moeten ze, zeker op toplocaties, niet te veel hopen’, stelt Mathieu Opsomer, Head of Industrial & Logistics Agency BeLux, JLL, in zijn voorbeschouwing op het panelgesprek ‘De markt van het logistiek & industrieel vastgoed’ op Logistics & Industrial Build op dinsdag 14 oktober 2025 (15.00 u).
Wat zijn de verwachtingen op de markt van het commercieel vastgoed en dat van het semi-industrieel en logistiek vastgoed?
Mathieu Opsomer: ‘Vastgoedinvesteerders zijn vandaag voorzichtig optimistischer. Dat blijkt ook uit een recente enquête die JLL in samenwerking met UPSI-BVS in deze onzekere tijden heeft laten uitvoeren over het sentiment van professionele vastgoedinvesteerders in België en Luxemburg. Het onderzoek gebeurde aan het einde van het eerste kwartaal van 2025, beginnend meer dan een week voor de ‘Liberation Day’ (2 april 2025) van de Amerikaanse president Donald Trump en afgesloten een week erna. De meerderheid van de 67 respondenten gaf hun antwoord dus na de aankondiging van de douanetarieven door Donald Trump. Sindsdien zorgden nieuwe feiten of gewoon verklaringen voor een wisselend sentiment. Dat zorgt voor veel onzekerheid. Beslissingen worden uitgesteld, ook voor logistiek vastgoed’.
In welke mate vormen inflatie en rentevoeten nog een probleem?
Mathieu Opsomer: ‘Het is ontegensprekelijk positief voor het heropleven van de vastgoedmarkt dat de inflatie in positieve zin evolueert. De overheden krijgen zo ruimte om het monetair beleid te versoepelen. Een meerderheid (44%) van de ondervraagden denkt echter dat de ECB-tarieven tussen 1,5% en 2% zouden moeten liggen om de normale transactiestroom weer op gang te brengen. (nvdr: eind mei lagen die nog op 2,25%). Volgens sommige economen zouden deze niveaus in de tweede helft van het jaar moeten worden bereikt. Bijna 48% van de investeerders denkt wel dat banken nog veeleisender zullen worden wat betreft de voorwaarden voor het verstrekken van financiering, met name op het gebied van milieucriteria. Meer dan 37% is van mening dat de financieringstarieven zullen dalen, maar dat de banken vrij lage ‘Loan-to-value’ (het leningbedrag in verhouding tot de waarde van het onderliggende gebouw) zullen handhaven’.
Worden er dan meer transacties verwacht? Was daar in de eerste maanden van 2025 al iets van te merken?
Mathieu Opsomer: ‘Door de dalende rentevoeten wordt vastgoed opnieuw competitiever in vergelijking met aandelen en obligaties. Meer dan 43% van de ondervraagden is van plan hun blootstelling aan commercieel vastgoed te vergroten. Minder dan 12% denkt hun investeringen te verminderen. Bovendien keert de ideale omvang van transacties volgens de respondenten geleidelijk terug naar haar normaal niveau. Voor logistiek ligt het gemiddelde van de voorbije vijf jaar op 25 miljoen euro’.
Hoe positioneert logistiek vastgoed zich in vergelijking met andere marktsegmenten?
Mathieu Opsomer: ‘Momenteel is logistiek het meest in trek bij vastgoedinvesteerders, blijkt uit de enquête. Dat wordt ook bevestigd door een aandeel van maar liefst 55% in het investeringsvolume in het eerste kwartaal van 2025 in België, en een aandeel van 27% in Luxemburg. Residentieel huurvastgoed staat op de tweede plaats, gevolgd door kantoren op de derde plaats.
Dezelfde vraag, maar gericht op de toekomst, zet residentieel vastgoed op de eerste plaats, vooral vanwege zijn minder risicovolle profiel en het bieden van meer stabiliteit in deze tijden van economische onzekerheid’.
Hoe zit het met de evolutie van het rendement op logistiek vastgoed?
Mathieu Opsomer: ‘De waarderingen van vastgoedactiva zijn de afgelopen jaren (na corona) verlaagd als gevolg van de stijgende rendementen. Dat was ook het geval voor logistiek vastgoed.
De algemene mening in de enquête is dat de rendementen voor zowel kantoren, logistiek als retail stabiel zullen blijven in 2025. In België worden de ‘prime’ rendementen voor kantoren en logistiek momenteel geschat op 5%, terwijl ze voor winkels 4,85% zijn, voor winkelcentra 5,75% en voor retail warehousing 5,80%. In Luxemburg is de ‘prime’ voor logistiek 5,5%.
Voor kantoren wordt over heel 2025 wordt door een grote meerderheid een stabiliteit van de rendementen verwacht. Voor logistiek oogt het plaatje gunstiger: 37% denkt dat de logistieke rendementen zullen dalen in 2025. Op sommige assen, zoals Brussel-Antwerpen noteerden we al een daling van de prime rent van 5,10% naar 5,00%. Ondanks de boom voor logistiek was de prime rent op de basis Brussel-Antwerpen tussen 2022 en 2024 gestegen van 3,85% naar 5,10%. Voor semi-industrieel was er zelfs een stijging van 3,85% naar 6,20%. Daar was er tot nu toe geen daling. Niemand gelooft dat we snel teruggaan naar de buurt van 3,85%’.
Wat zijn vandaag de grootste risico’s voor logistiek vastgoed?
Mathieu Opsomer: ‘Het tot nu toe grillig en onvoorspelbaar economisch beleid van Donald Trump en de geopolitieke spanningen in de wereld, schrikken investeerders af. Dat is niet bevorderlijk voor een heropleving van investeringen. Ook niet voor logistiek vastgoed. Een typisch risico voor vastgoed, zeker in België, is overregulering. Dit is vooral waar in Brussel, waar de procedures voor het verkrijgen van vergunningen buitensporig lang en complex zijn’.
In het eerste kwartaal lag de take-up voor logistiek vastgoed 16 procent onder vijfjaargemiddelde, voor semi-industrieel lag het er 13 procent boven. Samen was er een take-up van 390.000 m², het vijfjaarlijks gemiddelde. De cijfers van één kwartaal zeggen heel weinig. Een of twee grote transacties kan een wereld van verschil maken. 2025 wordt hoe dan ook geen schitterend jaar voor logistiek vastgoed. Het is opvallend dat er in 2025 tot nu toe geen grote transacties zijn van 80.000 m² of meer. Slechts twee transacties in het eerste kwartaal waren groter dan 20.000 m²: De verhuur van 49.000 m² in Evergem aan LOGent op de as Antwerpen-Gent en de opname van 23.000 m² door Nolmans Retail Support in Bilzen aan de E313’.
Hoe zit het met het aanbod in de pijplijn?
Mathieu Opsomer: ‘In het eerste kwartaal werd 299.000 m² afgewerkt. Voor heel 2025 zal 855.000 m² in uitvoering zijn. Als je dan er nog eens alles bijneemt wat er gepland is, kom je aan 2,36 miljoen m². Belangrijk voor de lange termijn is het steeds groter aantal industriële sites dat leeg komt te staan als gevolg van het minder gunstig economisch klimaat. Van Hool in Kongingshooikt, Arlanxeo Belgium in Zwijndrecht, Xella in Burcht, Audi in Vorst, … De herontwikkeling zal veel tijd vragen, maar zal kandidaat-investeerders mogelijkheden bieden die er jarenlang niet meer zijn geweest’.
Hoe evolueert de leegstand?
Mathieu Opsomer: ‘Het gemiddelde kwam voor België uit op 3,3%. De leegstand neemt overal toe, behalve in Brussel, waar de leegstand in het eerste kwartaal van 2025 nauwelijks 0,5% bedraagt. Dat verklaart ook de steeds verdere huurprijstijgingen in die regio. In Antwerpen was er een stijging van de leegstand op een jaar tijd van 0,98% naar 1,8% en op de as Brussel-Antwerpen van 1,2% naar 1,8%. Dat is het hoogste peil sinds de start van corona vijf jaar geleden, maar het is voor het grootste deel ook een normalisering. Een gemiddelde leegstand van 0,3% in 2022, kort na corona, was voor iedereen in de sector laag. In vergelijking met het buitenland is de leegstand in Vlaanderen trouwens nog steeds zeer laag’.
Hoe evolueren de huurprijzen?
Mathieu Opsomer: ‘In heel Vlaanderen waren er belangrijke prijsstijgingen in de periode van en kort na corona. In de voorbije kwartalen zijn die huurprijzen overal gaan stabiliseren behalve in Brussel, goed voor een prime rent van 75 euro/m²/jaar. Alle andere regio’s tonen een stabilisatie. Antwerpen zit aan 68 euro/m²/jaar. Elders in Vlaanderen en in Luik zit je aan 55 euro/m²/jaar. Op de as Luik-Charleroi en Bergen is dat slechts 48 euro/m²/jaar. Daar zijn de prijzen zelfs tijdens of na corona nauwelijks gestegen’.
Hoe fors wordt er geïnvesteerd in logistiek vastgoed?
Mathieu Opsomer: ‘De grondprijzen zijn sinds 2024 overal gestabiliseerd. In Brussel zit men nu op een 350 euro/m². Daarna volgen Vlaams-Brabant (315 euro/m²) en Antwerpen (300 euro/m²). In Luik is dat maar 160 euro/m² en in Henegouwen naar ongeveer 100 euro/m².
In het eerste kwartaal werd 566 miljoen euro in logistiek vastgoed geïnvesteerd. Dat is maar liefst meer dan de helft van het totale investeringsvolume in commercieel vastgoed. Bijna uitsluitend in Vlaanderen. Slechts 14 miljoen euro in Wallonië. 318 miljoen euro, meer dan de helft, is geïnvesteerd door Belgische investeerders. De rest gebeurde door Amerikaanse en Duitse spelers. Er waren vier transacties van minstens 100 miljoen euro: de Logicor-portefeuille (van Blackstone aan Ares Management Corporation), de Makro-portefeuille (van Metro AG aan LCV/Willy Naessens en Colruyt), MG Park Malinas (van MG Real Estate aan Deka) en de Renault-site van Alcopa aan WDP’.
Zullen de prijzen dalen nu het aanbod stijgt en de vraag voorlopig bescheiden blijft?
Mathieu Opsomer: ‘Daar zou ik toch niet te veel op rekenen. Zeker als je op zoek bent naar een modern, goed gelegen gebouw dat voldoet aan ESG. De bouwkosten zijn in enkele jaren gestegen van 350 à 400 euro/m² naar 650 à 700 euro/m². Ze zijn nu gestabiliseerd, maar die kunnen onmogelijk substantieel dalen. De prijzen van minder goed gelegen, minder duurzame gebouwen kunnen wel dalen. Maar vergeet niet dat ondertussen bijna alle klanten ESG-eisen stellen aan hun logistiekers op het vlak van de duurzaamheid van hun gebouwen’.
Mathieu Opsomer is de inleider van het panelgesprek ‘De markt van het logistiek en semi-industrieel vastgoed in 2025 en later’.
